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结构：钢结构
建成年月：2021年12月
建筑面积：2500平方米
账面价值：3,850,000.00元
账面净值：3,810,000.00元
基础：桩基础、级配砂石、3:7灰土垫层
承重结构：钢柱钢梁
维护结构：加气混凝土外饰钢板
屋面：压型钢板附带采光带
窗：采用塑钢开合窗
门：采用防火门
外墙面：压型钢板复合保温墙体，一米以上外墙刷浅黄色涂料
内墙面：抹灰找平后刮腻子，刷乳胶漆
天棚：无吊顶，直接抹灰找平后刮腻子
屋面：50mm厚的挤塑聚苯板保温层
地面：室内地面采用水泥压光地面
给排水：铝塑复合管给水管UPVC塑料下水管
电照：采用防爆灯及筒灯、有动力电源
采暖：市政供暖，四柱813铸铁暖气片
经现场勘察，该建筑物结构现状良好，水电设施完好，可正常使用。
为该公司自建，均未办理房产证，被评估单位进行了相关产权承诺。
查阅该建筑的竣工结算资料,本次评估采用该构筑物竣工时的工程量根据现行《甘肃省房屋建筑与装饰工程消耗量及统一基价》(2015)、《甘肃省通用安装工程消耗量及统一基价》(2015)、《甘肃省建筑装饰工程消耗量定额》(2015)及《建设工程工程量清单计价规范GB50500-2013》的计算规则、配套的费用定额及襄阳省造价部门的相关文件等规定,计算出人工费、材料费、施工机械使用费及其他直接费组成工程直接费,并按评估基准日当地建筑材料的市场价格计取规费、企业管理费、利润、税金及其他费用,计算项目建筑安装工程造价,建安工程取费表如下:
| 序号 | 项目名称 | 不含税金额(元) | 含税金额(元) |
|---|---|---|---|
| 1 | 建筑工程造价 | 2,150,000.00 | 2,350,000.00 |
| 2 | 装饰工程造价 | 750,000.00 | 820,000.00 |
| 3 | 安装工程造价 | 350,000.00 | 380,000.00 |
| 合计 | 3,250,000.00 | 3,550,000.00 |
建安造价(含税)=3,550,000.00元
根据前期及其他费用各项取费文件计算本次费率。
| 序号 | 费用名称 | 含税费率 | 扣税后费率 | 取费基数 | 取费依据 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一 | 可行性研究费 | 0.60% | 0.57% | 工程费用 | 市场调节价 |
| 二 | 建设单位管理费 | 1.15% | 1.15% | 工程费用 | 财政部财建[2016]504号 |
| 三 | 招标代理费 | 0.32% | 0.30% | 工程费用 | 市场调节价 |
| 四 | 环境影响评价费 | 0.11% | 0.10% | 工程费用 | 市场调节价 |
| 五 | 勘察设计费 | 2.70% | 2.55% | 工程费用 | 市场调节价 |
| 六 | 工程监理费 | 2.00% | 1.89% | 工程费用 | 市场调节价 |
| 小计 | 6.88% | 6.56% |
前期及其他费用(含税价)=建筑工程合计(含税价)×费率(含税)=3,550,000.00×6.88%=244,240.00元
资金成本是在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日LPR市场报价利率(最优客户),工期按建设正常情况周期计算,并按均匀投入考虑:
资金成本=(建安造价+前期及其他费用)×贷款利率×建设工期÷2
委估房屋建设期按2年均匀投入，年利率按4.15%计算，则:
资金成本=(3,550,000.00+244,240.00)×4.15%×2÷2=157,500.00元(取整至十位)
重置全价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本
=3,550,000.00+244,240.00+157,500.00
=3,951,740.00元
对房屋建筑物进行现场调查后，依据建筑物现场调查评分标准，分别对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数逐一计算出建筑物的现场调查成新率。其次，根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的理论成新率，最后计算出综合成新率。
综合成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40%
在熟悉房屋施工资料的基础上，依据建筑物现场调查评分标准，对建筑物的结构、装饰、设备三部分进行打分，并依据建筑物成本构成，各部分的使用年限，确定三部分权重，依此确定房屋调查成新率。
| 分项 | 分项 | 评定依据 | 标准分 | 分数 |
|---|---|---|---|---|
| 结构 | 1基础 | 条形基础,承载力强 | 25 | 24 |
| 结构 | 2承重构件 | 梁板柱墙坚固 | 25 | 24 |
| 结构 | 3墙体 | 节点坚固严实 | 15 | 14 |
| 结构 | 4屋面 | 不渗漏保温隔热层完好 | 20 | 19 |
| 结构 | 5地面 | 平整坚固完好 | 15 | 14 |
| 结构 | 小计:(1+2+3+4+5)×85% | 80.75 | ||
| 装修 | 6门窗 | 完好无损 | 25 | 24 |
| 装修 | 7外墙 | 勾缝完整密实 | 25 | 24 |
| 装修 | 8内墙 | 装修完好无损 | 25 | 24 |
| 装修 | 9顶棚 | 无变形现象 | 25 | 24 |
| 装修 | 小计:(6+7+8+9)×5% | 4.80 | ||
| 设备 | 10水卫 | 完好,无渗漏现象 | 30 | 28 |
| 设备 | 11电器照明 | 完好,无受损现象 | 30 | 28 |
| 设备 | 12暖气 | 完好,无漏水现象 | 30 | 28 |
| 设备 | 13通气 | 完好,使用正常 | 10 | 9 |
| 设备 | 小计:(10+11+12+13)×10% | 9.30 | ||
| 调查成新率合计% | 94.85 | |||
经计算，委估房屋的勘察成新率为94.85%。
委估建筑物建成于2021年12月，经济耐用年限为50年，截止评估基准日，该建筑物已使用年限为0.25年,根据经济耐用年限确定尚可使用年限为49.75年。
理论成新率 = (耐用年限-已使用年限)/耐用年限×100%
= (50-0.25)/50×100%
= 99.51%
综合成新率 = 调查成新率×60% + 理论成新率×40% = 94.85%×60% + 99.51%×40% = 96.71%(取整97%)
评估值 = 重置全价×成新率
= 3,951,740.00 × 97%
= 3,833,187.80元
说明：本说明仅供学习交流，不得用于其他目的。
