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（一）评估范围

纳入评估范围的建筑物分为房屋建筑物、构筑物、管道及沟槽三大类，建筑物账面原值***万元，账面净值***万元。具体如下表：

（二）建筑物概况

1. 建筑物分布情况

ABC公司厂区位于***省的***市***区。被评估单位建筑物全部(主要)为工业建筑，全部(主要)分布在被评估单位一期厂区、二期厂区及位于***市的分公司厂区内、另外有部分外省市销售处占用的商用房和住宅分布在***市、***市。***建于上世纪90年代，其余建筑物基本上都建于****年以后。

2. 建筑物类型介绍

纳入评估范围的建筑物分房屋建筑物、构筑物、管道及沟槽三大类。下面按房屋建筑物、构筑物、管道及沟槽分类进行介绍：

(1) 房屋建筑物

房屋建筑物主要包括***、***、***、***、***、***、***、***、***等。

按用途分类

• 直接为企业生产服务的：生产车间、原煤仓、产品仓、皮带走廊、筛分楼、破碎楼、井口房等生产经营性用房
• 间接为企业生产服务的：办公楼、指挥楼、机修车间、洗选车间、维修车间、物资库、运销站等辅助性生产经营用房等
• 动力用房：动力车间、***、***等
• 辅助用房：配电室、车库、仓库等
• 非生产用房：职工宿舍、食堂、销售处商业用房等
• 商业或住宅：***、***、***等

按承重结构分类

• 钢结构：***、***、***等
• 钢筋混凝土结构：原煤仓、产品仓、皮带走廊、筛分楼、破碎楼等
• 排架或框架结构：***厂房、维修车间、洗选车间、物资库等
• 砖木、砖混或框架结构办公楼、车库、配电室、井口房、联合建筑等
• 简易结构：***、***、***等

装修状况

企业工业厂房大多为普通装修，一般为抹灰、涂料，非工业建筑大多数抹灰及涂料。外墙为水泥砂条粉刷涂料。门窗大部分为塑钢窗、铝合金窗、铁门、木门，厂房大部分为钢木大门，地面为砼砼和瓷砖地面。厂区办公楼及公共建筑楼地面为瓷砖地面。住宅************。

(2) 构筑物及其他辅助设施

委估构筑物较多，主要为生产用房屋建筑物配套设施。主要有厂区道路、地面、围墙、水井、水池、防洪堤、煤码头、大件码头、烟囱、储灰场、输煤栈桥等，从结构来看主要为钢筋砼砼结构，网架或用砖砌筑。

(3) 管道及沟槽

管道及沟槽主要为室内外管网，包括输水、排水、输气、供暖等；从构造来看，直埋式给水管线材质为铸钢，地沟内给水管线为炭钢管，直埋管道及附件，刷涂防腐的环氧煤沥青管道防腐涂料。

3. 主要建(构)筑物工程技术特征

1***：建成于****年年月，建筑面积(体积)为***平方米，结构类型为***结构，共x层，层高x米，檐高x米，房产证号为***，土地证为***。

主厂房布置采用汽机房、除氧间、煤仓间、锅炉房顺序排列，两台锅炉之间设一座集控楼。汽机房及除氧煤仓间纵向柱距均为10米，汽机房总长度221.4米，其中：汽机房跨度34米，除氧间跨度10米，煤仓间跨度14米；汽机房内夹层标高为8.6米，运转层为17米，内设二台130T/25T桥式起重机，轨顶标高为30.7米，吊车跨度为 33米；除氧间在 8.6米、 17米、 25米布置高低压加热器，除氧器布置在34.5米层。煤仓间底层每台锅炉布置6台磨煤机，20.5米层布置给煤机，48.5米层为输煤皮带层；锅炉为露天布置，大板梁顶标高为89米，每台炉设1.6T电梯一部，炉架采用钢结构。汽机房、煤仓间和锅炉基础主要采用钢筋混凝土单独基础加连梁和筏板基础形式。

汽机房屋面采用镀锌压型钢板作为底模的钢筋混凝土屋盖。除氧间和煤仓间屋面采用钢梁，镀锌压型钢板作为底模的钢筋混凝土屋盖。主厂房采用彩色压型钢板外墙体系，外墙1.2M以下采用砌体围护，1.2M以上采用轻钢檩檩条单层彩色压型钢板围护，铝合金窗，汽机房大门为钢质电动卷闸门。汽机房及除氧间地面为环氧耐磨自流坪地面，锅炉运转层为花岗岩地面，内墙刷乳胶漆。屋面采用水泥珍珠岩保温，氯丁橡胶卷材防水。室内水电设施齐全。

2***：建成于****年X月，建筑面积(体积)为***平方米，结构类型为***结构，共层，层高米，檐高米，房产证号为***，土地证为***。

***楼各层主要布置有集中控制室、电气直流配电屏室、继电保护室、空调机房等。外墙为彩色压型钢板，室内装修主要为：墙面采用装饰蜂窝铝板，吊顶为铝合金吊顶，楼地面为环氧耐磨地坪涂料和花岗岩地面。室内水、电、集中空调设施齐全。

3***：建成于****年X月，建筑面积(体积)为***平方米，结构类型为***结构，共层层高米，檐高米，配有上海三菱垂直电梯一部，载重1.05吨。房产证号为***，土地证为***。

***各层楼板及屋面板为现浇钢筋混凝土板。围护结构为多孔空心砖外墙，内墙为240mm砖墙，彩色铝合金窗配浮法玻璃，木门。大门为铝合金玻璃电动感应门。钢筋混凝土灌注桩基础，桩承台埋深一3.5米。

室内外装修：楼地面、内墙及圆柱均为花岗岩面层，主楼大厅、楼梯及走廊为花岗岩地面，办公室及会议室为防滑抛光砖，楼梯为不锈钢扶手。轻钢龙骨石膏板吊顶，内墙刷乳胶漆，外墙贴铝塑板，局部为玻璃幕墙。

室内上下水、消防、电气照明(含弱电)、集中空调设备齐全。

4化学水处理车间：***：建成于****年X月，建筑面积(体积)为***平方米，结构类型为***结构，共X层，层高X米，檐高X米，房产证号为***，土地证为***。

建筑基础为桩基础，外墙刷涂料。窗采用彩色铝合金窗，门为钢质门及钢质电动卷帘门等。车间部分楼地面为环氧树脂防腐地坪涂料，有防酸要求的区域为花岗岩、防酸地砖，办公实验楼部分楼地面为同质地砖，室内墙面刷乳胶漆和防酸碱乳胶漆，办公楼顶篷部分为铝合金吊顶。室内水电设施齐全。

***：建成于****年X月，建筑面积(体积)为***平方米，结构类型为***结构，共x层，层高x米，檐高x米，房产证号为***，土地证为***。建筑内设有低压配电室、系统通信机房、蓄电池室等用房。外墙刷涂料，窗采用静电喷塑铝合金窗，门采用钢质门。地坪采用环氧防静电涂料地坪，顶棚为铝合金吊顶，内墙采用内墙乳胶漆。室内水电设施齐全。

6双管集束钢内筒烟囱：建成于****年XX月，为双管集束钢内筒烟囱，采用钢筋混凝土圆形板式基础。其中：内筒为2个高度240米的钢筒，出口内径7.2米；外筒为钢筋混凝土结构形式，高度230米。筒内筒系自立式结构，直接支撑在底部基础板上，顶部钢平台采用钢梁、压型钢板，上铺120MM厚钢筋混凝土现浇板及防水层。其余钢平台采用钢梁，上铺花纹钢板，在钢内筒外围形成连接走道。垂直通道采用来回跑直线式钢梯，悬臂支撑在钢筋混凝土筒壁内侧，通至各层平台，顶部平台设人孔及垂直钢梯至下层平台。电气照明、防雷接地设施齐全。

7煤码头：建成于****年X月，布置在电厂大件码头的下游，与大件码头相连。码头长270米，宽28米；平台长45米，宽40米。煤码头通过大件码头引桥与厂区道路相连，卸煤采用2台1500T/H桥式抓斗卸船机，轨距22米，外伸幅30米；码头与平台采用高桩梁板结构，码头排间距7.2米，每榀榀排架布置7根桩，其中第一根桩采用c1000MM钢管桩，其余6根桩为c1000MMPHC桩。平台基桩采用c800MMPHC桩。码头面高程为6.5米，设计能力为3.5万吨级卸煤泊位(兼顾5万吨级)，年装卸煤炭能力为420万吨。

8储灰场共2座：东夹江灰场、北夹江灰场。分别位于***市永安州镇北沙州村东夹江和北夹江。东夹江灰场位于厂区东南侧约500米左右，占地面积约284万平方米，总容量约为1833万立方米。北夹江灰场位于厂区北侧约200米左右，占地面积38万平方米，总容量约为209万立方米。东夹江灰场和北夹江灰场灰堤顶标高为6.57米，堤顶宽度3.5米，设计堆灰标高为5.8米，设计堆灰总容积2042万立方米。按41000MW机组储灰年限为20.5年，按校核煤种考虑为8.04年。截至到评估基准日，东夹江灰场处于闲置状态。

（三）房屋建筑物权利状况

纳入本次评估范围内房屋建筑物共x项，房屋建筑物总建筑面积***平方米，其中x项取得了房屋所有权证，建筑面积***平方米，房屋所有权证号为：***、***、***、***、***，其余房屋建筑物有x项为***原因无法办理房屋所有权证，有x项为新建，房屋所有权证正在办理中，预计****年xx月可以办理完毕。纳入评估范围的房屋建筑物均未设定抵押担保等他项权利(纳入评估范围的房屋建筑物中有x项已经抵押)。抵押房屋建筑物和无证房屋建筑物明细如下：

抵押房屋建筑物明细表

（四）评估方法

根据《资产评估执业准则一一不动产》第十六条，"执行不动产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，选择评估方法。"

（五）评估结果

经评估，建筑物评估原值***万元，评估净值***万元；评估原值增值率***%，评估净值增值率***%。建筑物评估汇总表见下表：

（六）增减值原因分析

经评估后，房屋建筑物类固定资产原值增值***万元，增值率***%，净值增值***元，增值率***%。原因如下：

1. 房屋评估原值增值原因是近年来人工、机械、材料费的上涨造成评估原值比调整后账面原值增值。

2. 房屋评估净值增值的主要原因是房屋建筑物的耐用年限比企业采用的会计折旧年限长。

三、评估程序与注意要点

房屋建筑物评估需遵循规范流程并关注关键要点：

• 资料收集与核实：收集并核实产权证明、工程图纸、市场数据等资料的真实性和完整性

• 现场勘察：实地勘察建筑物的物理状况、使用情况和周边环境

• 评估方法选择：根据评估目的和建筑物特点，合理选择市场法、收益法或成本法

• 因素修正：在市场法中，准确进行交易情况、日期、区域和个别因素的修正

• 减值因素分析：关注装修投入、区域竞争、设备设施等因素对价值的影响