站点介绍
本次委估土地为上海市南汇区大团镇车站村36丘集体建设用地，系上海市浦东新区大团镇车站村村民委员会作价出资入股而来，委估对象所在宗地东近永达路、南临大芦西路、西近南团公路、北近自然河道、一面临路，所在宗地红线外"五通"（通路、供电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整），土地权证记载如下：
（a）集体建设用地所有权证编号：南集建（90）字第01020号
（b）土地使用者：上海民族乐器一厂大团联营厂
（c）土地权属性质：集体建设用地
（d）土地用途：工业用地
（e）宗地号：车站村36丘
（f）土地使用总面积：3,569.00平方米
（g）发证日期：1990年12月28日
备注：另据委托人提供的《关于上海瑰宝乐器有限公司集体土地使用情况的说明》记载，上海瑰宝乐器有限公司使用的集体建设用地使用权中3,569.00平方米已办理了南集建（90）字第01020号《上海市集体建设用地使用权证》，剩余1,761.00平方米集体建设用地使用权无土地证，属于上海市浦东新区大团镇车站村村民委员会所有，上海市浦东新区大团镇车站村村民委员会同意上海瑰宝乐器有限公司存续期间由其无偿使用。
委估土地的开发程度为五通一平，地上建有20幢房屋建筑物及石驳岸、接收井（排水）等构筑物。委评土地南临大芦西路；地势平坦，地质条件较优。所在宗地红线外"五通"（通路、供电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整）
委估房地产位于上海市南汇区大团镇车站村36丘，东近永达路、南临大芦西路，周边有上海市浦东新区新场古镇旅游景区、爱家新城住宅小区、爱家花园住宅小区、上海市浦东新区大团房屋管理办事处、上海市浦东新区大团镇社区事务受理服务中心等公建市政配套，有上海汇智印刷制品有限公司、上海弘夏电镀有限公司等工业企业，临近川南奉公路、南芦公路、G1503上海绕城高速公路等交通干道，周边交通便捷度较好。
①土地补偿费及安置补助费：按关于印发《上海市征地土地补偿费标准（2017）》、《上海市征地青苗补偿标准（2017）》、《上海市征地财物补偿标准（2017）》的通知-沪规土资综规〔2017〕321号，上海市浦东新区大团镇年产值标准为50100元/亩，合75.15元/平方米。
②青苗补偿费：青苗补偿费为年产值的1倍，计3600元/亩，合5.40元/平方米。
③集体资产、农用设施补偿费：一般为农田沟渠，管道，道路等附属设施，按实估算为10.00元/平方米。
④劳动力和人员安置费、社会保险费：按上海市人民政府市政府关于印发《上海市被征收农民集体所有土地农业人员就业和社会保障办法》的通知【沪府发〔2017〕15号】，关于本市被征地人员就业和社会保障若干问题处理意见的通知【沪人社规〔2017〕8号】，劳动力和人员安置费、社会保险费为162.43元/平方米。
⑤耕地开垦费、耕地占用税、新增建设用地土地有偿使用费：根据上海市人民政府关于印发《上海市耕地占用税实施办法》的通知-沪府发[2015]43号、上海市发展和改革委员会上海市财政局关于调整本市耕地开垦费标准的通知-沪发改价督[2015]8号、《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》财综[2006]48号、《关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》财综[2009]24号，考虑本次委估地块主要区域为耕地，耕地开垦费、耕地占用税、新增建设用地土地有偿使用费分别为46.00元/平方米、120.00元/平方米、42.00元/平方米，合计为208.00元/平方米。
土地取得费用合计：75.15+5.40+10.00+162.43+208.00=460.98元/平方米
委估土地开发程度为"五通一平"，根据房地产评估资料汇编结合当地实际平场费用综合考虑"一通"的成本为20.00元/平方米，故土地开发成本取100元/平方米。
根据待估宗地规模及该项目占地的特点，调查确定待估宗地开发周期为一年，投资利率按评估基准日中国人民银行规定的一年期贷款利率3.85%计，假设土地取得费一次性投入，土地开发费用地开发建设期内均匀投入，则：
投资利息=土地取得费用×[(1+3.85%)1-1]+土地开发费用×[(1+3.85%)0.5-1]=(460.98)×[(1+3.85%)1-1]+100.00×[(1+3.85%)0.5-1]=19.65元/平方米
土地用途由农用土地改变为工业用地，使得土地发生增值，一般房地产开发的成本利润率为8%—15%之间，本次评估考虑工业房地产开发利润较低，酌情考虑土地增值收益取土地取得费用、土地开发费的10%，则
土地增值收益=(土地取得费+相关税费+土地开发费用+投资利息)×10%=(460.98+208.00+100.00+19.65)×10%=78.86元/平方米
根据公式：
土地价格=(土地取得费+土地开发费+土地取得税费+投资利息+土地增值收益)=(460.98+100.00+208.00+19.65+78.86)=867.49元/平方米
土地使用面积为3,569.00平方米，评估总价=3,569.00×867.49=3,095,000元（取整）
| 项目 | 金额(元/㎡) | 计算公式 |
|---|---|---|
| 土地取得费 | 460.98 | 75.15+5.40+10.00+162.43+208.00 |
| 土地开发费 | 100.00 | "五通一平"开发成本 |
| 相关税费 | 208.00 | 耕地开垦费等 |
| 投资利息 | 19.65 | 460.98×[(1+3.85%)1-1]+100.00×[(1+3.85%)0.5-1] |
| 土地增值收益 | 78.86 | (460.98+208.00+100.00+19.65)×10% |
| 土地单价 | 867.49 | 460.98+100.00+208.00+19.65+78.86 |
| 土地面积(㎡) | 3,569.00 | |
| 评估总价(元) | 3,095,000 | 3,569.00×867.49（取整） |
说明：本案例根据上海市相关规定测算，评估结果仅供学习参考。
相似站点
