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随着城市化进程的加速，工厂、厂房及企业拆迁评估成为企业资产处置中的重要环节。拆迁评估不仅涉及资产的补偿，还直接影响企业的经营损失和未来发展。本文将从拆迁补偿方式、评估内容及方法等方面，全面解析拆迁评估的关键要点。
拆迁补偿通常有以下三种方式：
金钱补偿是直接以货币形式对被拆迁资产进行补偿。对于城市国有土地上的房屋，补偿价格通常根据周边房地产市场价格确定；而对于农村集体土地上的房屋，各地政策有所不同。例如，济南市规定宅基地补偿面积有固定上限，超过面积不予补偿。位于市区的村庄宅基地则参照周围房地产项目的价格进行货币补偿。
产权交易即“搬迁”，是指通过房屋置换的方式进行补偿。国有土地和农村集体土地上的房屋均可选择产权置换。最低补偿方式为按合法房屋实际面积1:1安置。
这种补偿方式仅限于农村集体土地被拆迁人。如果当地有土地资源，被拆迁人可以选择分割一个宅基地进行拆迁，并获得房屋的重置成本价补偿。
拆迁评估涵盖多个方面，包括建筑物、机器设备、停产停业损失及员工安置费用等。
建筑物的补偿以相关房地产证登记的建筑面积为计算标准。若因历史原因无法办理房产证或土地证，可通过实际测量确定。建筑物的价值通常由拆迁人和被拆迁人共同委托评估公司，依据相关评估技术标准确定。
机器设备分为可移动设备和不可移动设备。对于可移动设备，补偿包括拆卸、运输、安装和调试成本，以及因搬迁导致的功能损失（如机器精度下降、不合格品增加）。对于不可移动设备，拆除将导致设备废弃，需按重置价格进行补偿。
停产停业损失的补偿标准和依据通常由市级地方政府在政策文件中规定。补偿金额一般根据企业的经营效率、营业额和利润等条件确定。
员工安置费用补偿没有统一规定，属于拆迁当事人双方协商的项目。因拆迁导致员工被辞退的，需按照劳动合同和劳动法的相关规定给予补偿。
拆迁评估通常采用以下方法：
市场法通过比较类似资产的市场价格，结合被评估资产的特点进行调整，确定其价值。
成本法通过估算重置成本，减去折旧，确定资产的现值。对于机器设备，成本法是常用的评估方法。
收益法通过预测资产未来的收益，并将其折现到评估基准日，确定其价值。适用于具有稳定收益的资产。
评估机构的选择对拆迁补偿结果有重要影响。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》第四条的规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
选择评估机构时，拆迁部门应当告知被拆迁人选择评估机构的具体事项，让被拆迁人协商选择。在规定的协商期限内被拆迁人如能达成一致意见，就可以确定房屋评估机构。
当在规定的协商期限内被拆迁人就选择房屋评估机构无法达成一致意见时，则应当由被拆迁人在已经公示的房屋评估机构名录中，通过投票的方式，按照少数服从多数的原则确定评估机构。
如果被拆迁人无法通过投票达成一致，可以采取摇号、抽签等随机方式确定评估机构。随机选定评估机构应当保证公平公正，可以邀请被征收人以及公证单位参与见证。
拆迁评估是一项复杂的工作，涉及多个方面的补偿和价值认定。通过科学合理的评估方法和专业的评估机构，可以有效保障被拆迁企业的合法权益，减少不必要的损失。在拆迁过程中，企业应积极配合评估工作，确保评估结果的准确性和公正性。
